Najemca zniknął i zostawił rzeczy — co wolno, a czego nie wolno zrobić

Dlaczego to nie jest zwykły wywóz gratów

Rzeczy pozostawione w twoim mieszkaniu wciąż nie są twoje. To jest cała istota problemu.

Fakt, że rzeczy znajdują się w lokalu, którego jesteś właścicielem, nie czyni cię ich właścicielem. Meble, ubrania, sprzęt i pudła nadal należą do najemcy albo do kogoś, komu on je powierzył. Wyrzucenie cudzej rzeczy jest ingerencją w cudzą własność, niezależnie od tego, czy najemca zalega z czynszem i czy zachował się nieuczciwie. Te dwie sprawy są od siebie niezależne: jego dług wobec ciebie nie przenosi na ciebie prawa do jego rzeczy.

Drugi element to trwanie umowy. Sam fakt, że ktoś się wyprowadził albo przestał się odzywać, nie zawsze oznacza, że najem się zakończył. Dopóki umowa trwa i nie została skutecznie wypowiedziana albo rozwiązana, twoje możliwości działania są węższe, niż się wydaje. Kolejność bywa więc odwrotna od intuicyjnej: najpierw uporządkowanie stanu umowy, potem rzeczy.

Trzeci element to brak automatyzmu. W obiegowej opinii funkcjonuje przekonanie, że po jakimś czasie — trzydziestu dniach, trzech miesiącach, pół roku — rzeczy „przepadają” i wolno je wyrzucić. Nie ma takiego automatycznego terminu. Upływ czasu sam z siebie nie przenosi własności rzeczy na wynajmującego i nie zwalnia go z odpowiedzialności za ich zniszczenie.

Czego nie wolno zrobić

Najkrótsza i najważniejsza część tego tekstu.

Poniższe działania bywają podejmowane w dobrej wierze, przez ludzi realnie poszkodowanych, i regularnie kończą się tym, że to wynajmujący odpowiada za szkodę.

• Nie wyrzucaj rzeczy najemcy do kontenera ani na wystawkę, choćby wyglądały bezwartościowo — o wartości nie decyduje twoja ocena
• Nie sprzedawaj ich, nie oddawaj i nie rozdawaj, żeby „odzyskać choć część” zaległości
• Nie usuwaj rzeczy jako sposobu na zmuszenie kogoś do wyprowadzki albo do zapłaty
• Nie usuwaj z lokalu osób, które w nim mieszkają — przymusowe opróżnienie lokalu z ludzi to eksmisja, a ta wymaga drogi sądowej i komornika
• Nie zakładaj, że upłynął jakiś termin i rzeczy przestały być cudze — taki termin nie istnieje
• Nie licz na to, że brak kontaktu ze strony najemcy jest zgodą — brak odpowiedzi nie jest oświadczeniem woli
• Nie działaj bez dokumentacji — brak zdjęć i spisu jest w sporze problemem wyłącznie twoim

Osobno: nie należy mylić rzeczy z odpadami. Zepsuta żywność, śmieci i rzeczy w oczywisty sposób porzucone jako odpad to inna kategoria niż mienie o jakiejkolwiek wartości. Granica bywa jednak sporna, a przy sporze rozstrzyga się ją na podstawie dowodów — czyli twoich zdjęć.

Co zrobić w pierwszej kolejności

Zabezpieczenie i dokumentacja. W tej kolejności i zanim cokolwiek się ruszy z miejsca.

Udokumentuj stan lokalu

Zdjęcia i film z datą, pokój po pokoju, z otwartymi szafami. Do tego spis rzeczy: co, ile, w jakim stanie. Nie musi być profesjonalny — musi być kompletny i wykonany przed jakimkolwiek przesuwaniem rzeczy. Warto zrobić to w obecności świadka, na przykład kogoś z administracji budynku.

Zabezpiecz rzeczy, zamiast się ich pozbywać

Rzeczy najemcy należy zabezpieczyć w taki sposób, żeby nie uległy zniszczeniu ani nie zginęły. Może to być zapakowanie i przestawienie do jednego pomieszczenia, do piwnicy albo do magazynu. To jest dokładne przeciwieństwo wyrzucenia i to jest właściwy kierunek działania.

Ustal stan umowy

Sprawdź, czy umowa nadal obowiązuje, jaki jest tryb i termin jej wypowiedzenia oraz co mówi o zdaniu lokalu i o rzeczach pozostawionych. Wiele umów zawiera zapisy dotyczące tej sytuacji i to od nich zaczyna każdy prawnik, do którego trafisz.

Nie zmieniaj zamków bez zastanowienia

Wymiana zamka w lokalu, w którym ktoś nadal ma prawo przebywać, potrafi obrócić się przeciwko wynajmującemu. Jeżeli masz wątpliwości, czy najem się zakończył, to jest właśnie moment na rozmowę z prawnikiem, a nie na wizytę ślusarza.

Wezwanie do odbioru rzeczy

Krok, który porządkuje sytuację i który w razie sporu ma największe znaczenie dowodowe.

Standardowym działaniem jest pisemne wezwanie najemcy do odbioru pozostawionych rzeczy. Nie jest to magiczna formuła, po której rzeczy stają się twoje — jest to jednak działanie, które pokazuje, że próbowałeś wydać rzeczy właścicielowi, i które wyznacza konkretną datę w kalendarzu. Bez niego cała sprawa wisi w próżni.

• Forma pisemna i wysyłka listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, na ostatni znany adres; dodatkowo e-mail i SMS, jeśli takie kanały były używane w trakcie najmu
• Wskazanie, jakie rzeczy zostały w lokalu — najlepiej ze spisem i zdjęciami w załączniku
• Wskazanie miejsca i sposobu odbioru oraz konkretnego, rozsądnego terminu
• Informacja o tym, że rzeczy są przechowywane i że przechowanie generuje koszty
• Zachowanie kopii pisma, potwierdzenia nadania i potwierdzenia odbioru
• Zapis przebiegu kontaktu: kiedy dzwoniłeś, kiedy pisałeś, co odpowiedziano

Jeżeli w umowie jest zapis regulujący postępowanie z rzeczami pozostawionymi po zakończeniu najmu, trzeba go zastosować i się do niego odwołać. Jeżeli najemca odbierze rzeczy, warto spisać krótki protokół wydania — dwie strony, data, podpisy — bo to zamyka temat.

Co dalej, gdy najemca się nie odzywa

Tu kończy się to, co da się zrobić samodzielnie, i zaczyna droga formalna.

Jeżeli mimo wezwania nikt się nie zgłasza, sytuacja nie rozwiązuje się sama i nie da się jej rozwiązać przez upływ czasu. W polskim prawie istnieją instytucje pozwalające uporządkować taki stan — między innymi złożenie przedmiotu do depozytu sądowego, a przy zaległościach finansowych dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Każda z nich wymaga jednak postępowania, wniosku i oceny konkretnej sprawy, a nie decyzji podjętej samodzielnie w mieszkaniu.

To jest moment, w którym rozmowa z prawnikiem jest realnie tańsza niż jej brak. Koszt konsultacji bywa niewspółmiernie niższy od odszkodowania za rzeczy, które okazały się warte więcej, niż wyglądały, albo od kosztów procesu, w którym nie masz zdjęć. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy w lokalu zostały dokumenty, sprzęt elektroniczny, narzędzia albo rzeczy wyglądające na cudze — na przykład należące do pracodawcy najemcy.

Warto też zachować proporcje. Przy kilku workach ubrań i rozpadającej się kanapie ryzyko jest inne niż przy wyposażonej pracowni albo zawartości mieszkania rodziny, która zniknęła z dnia na dzień. Skala rzeczy powinna wyznaczać skalę ostrożności.

Kaucja, koszty przechowania i koszty wywozu

Pytanie, które pada najczęściej, i uczciwa odpowiedź: to zależy od umowy i bywa sporne.

Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego związane z najmem, ale zakres tych roszczeń i sposób ich rozliczenia wynikają z umowy i z przepisów, a nie z poczucia sprawiedliwości żadnej ze stron. Potrącenie z kaucji kosztów wywozu rzeczy bywa kwestionowane, zwłaszcza gdy wywóz nastąpił bez wezwania i bez dokumentacji. Odwrotnie: dobrze udokumentowany przebieg sprawy jest twoim najmocniejszym argumentem.

Koszt przechowania rzeczy zwykle traktuje się jako element roszczenia wobec najemcy. Podobnie koszt opróżnienia lokalu. To, czy i w jakiej części uda się je odzyskać, zależy od sprawy — i nie jest to coś, co możemy przesądzić my ani żadna firma wywozowa. Możemy natomiast wystawić fakturę i protokół z opróżnienia lokalu, które w takiej sprawie są dokumentem.

Kiedy wchodzi firma i co realnie robimy

Opróżnienie lokalu jest ostatnim krokiem, a nie pierwszym — i tak to traktujemy.

Do opróżnienia mieszkania po najemcy przystępujemy wtedy, gdy sprawa jest po twojej stronie uporządkowana: wiadomo, że rzeczy można usunąć, wiadomo, co z nimi zrobić, i jest zgoda osoby uprawnionej do dysponowania lokalem. Nie oceniamy stanu prawnego zlecenia i nie jesteśmy od tego, żeby go rozstrzygać — natomiast nie chcemy być narzędziem w sporze, o którym nikt nam nie powiedział.

Co realnie możemy zrobić: wynieść i wywieźć rzeczy, spakować je i przewieźć pod wskazany adres zamiast na wywóz, wykonać dokumentację zdjęciową przed i po, wystawić fakturę oraz protokół z opróżnienia lokalu. Wynosimy sami, z każdego piętra, także bez windy, a po zakończeniu zamiatamy i myjemy podłogi. Przy lokalach zdawanych z terminem warto zarezerwować termin z wyprzedzeniem.

Czego nie robimy: nie prowadzimy eksmisji, nie usuwamy z lokalu ludzi, nie otwieramy zamków i sejfów, nie oceniamy wartości rzeczy i nie udzielamy porad prawnych. Nie wykonujemy też dezynsekcji, deratyzacji, ozonowania, usuwania azbestu ani odbioru odpadów medycznych. Usługę realizujemy jako opróżnianie mieszkań w Łodzi, Pabianicach, Zgierzu, Aleksandrowie Łódzkim, Konstantynowie Łódzkim, Ozorkowie, Strykowie i Brzezinach.