KrótkoWada lokalu to usterka lub cecha wynajętego mieszkania, która ogranicza albo uniemożliwia jego używanie zgodnie z umową, na przykład niesprawne ogrzewanie, przeciekający dach czy zawilgocone ściany. Daje najemcy prawo do obniżki czynszu, a czasem do wypowiedzenia.
Gdy wady ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania (art. 664 § 1 kodeksu cywilnego). Jeżeli wady uniemożliwiają używanie, a wynajmujący po zawiadomieniu ich nie usunął albo nie da się ich usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2). Oba uprawnienia odpadają, gdy przy podpisaniu umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3).
Wyjątek dotyczy zdrowia. Jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo zatrudnionych u niego osób, może on wypowiedzieć najem natychmiast, nawet gdy o wadach wiedział (art. 682). Chodzi o sytuacje poważne: ulatniający się gaz, zagrzybione ściany sypialni, brak ogrzewania zimą.
Nie każda usterka jest sprawą wynajmującego. Drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem obciążają najemcę (art. 662 § 2, art. 681). Cieknący kran to zwykle jego kłopot, pękający pion kanalizacyjny już nie. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia naprawy instalacji, wymianę pieców, stolarki i tynków jako obowiązek wynajmującego (art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Najemca, który zauważy potrzebę takiej naprawy, ma niezwłocznie zawiadomić wynajmującego (art. 666 § 2 k.c.). Pismo albo wiadomość z datą przydaje się później przy sporze o obniżkę.
Więcej na ten temat
- Usługa: Opróżnianie po najemcy w Łodzi