Czym jest umowa najmu?

Hasło „najem” opisuje sam stosunek prawny, a umowa najmu to tekst, w którym strony go utrwalają. Kodeks podaje tylko szkielet: jedna strona oddaje rzecz do używania, druga płaci umówiony czynsz (art. 659 kodeksu cywilnego). Ustawowego wzoru nie ma. Minimum to oznaczenie stron i lokalu, czas trwania, wysokość czynszu i termin płatności.

Dobrze napisana umowa odpowiada na pytania, które wracają przy wyprowadzce. Kto płaci za prąd, gaz i wodę, kto maluje ściany na koniec, czy wolno wiercić i wieszać półki, ile wynosi kaucja, czy w mieszkaniu może zamieszkać partner albo pies. Załącznikami bywają protokół stanu lokalu, spis wyposażenia i zdjęcia. Przy mieszkaniach spoza publicznego zasobu wiele obowiązków z ustawy o ochronie praw lokatorów strony mogą ułożyć po swojemu (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów), więc przy prywatnym najmie spory rozstrzyga najczęściej sam tekst umowy.

Umowa przeżywa sprzedaż mieszkania. Nabywca wchodzi w stosunek najmu na miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 k.c.). Kodeksowe prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu nie dotyczy lokali mieszkalnych, chyba że najemca jeszcze lokalu nie objął (art. 692). Kupujący mieszkanie z lokatorem dostaje więc razem z kluczami cudzą umowę.

Odmian jest kilka: zwykły najem, najem okazjonalny i instytucjonalny różnią się zabezpieczeniami właściciela i drogą odzyskania lokalu. Przy wynajmie pokoi studentom część umów to w rzeczywistości podnajem, bo podpisuje je najemca całego mieszkania, a nie jego właściciel.